Колко мога да взема на ипотека? Правилата, които банките не казват на глас

Има две различни числа: колко ти отпуска банката и колко можеш да понесеш ти. Банките смятат по регулаторни лимити — но те са създадени, за да пазят банковата система, не твоя бюджет. Максимумът на банката следователно не е препоръка.

Краткият отговор

• Общият дълг има таван спрямо чистия годишен доход (DTI). Кратността определя органът в твоята държава и тя често зависи и от възрастта.
• Вноските по всички твои кредити трябва да останат под определена част от дохода (DSTI) — а банката ги проверява и при по-висока лихва от тази, която плащаш.
• Ипотеката не покрива цялата стойност на имота (LTV), останалото е твоето самоучастие. Известното „банката отпуска само част от стойността“ често означава друго: праг на диапазон, в който може да попадне само част от кредитите на банката, а не таван за теб.
• Практично правило: вноската не бива да надхвърля 30–35 % от нетния доход на домакинството — дори ако банката позволява повече.

Как смята банката

• DTI (Debt-to-Income): сумата на всички твои дългове не бива да надхвърля кратно на годишния нетен доход. И кредитните карти, и овърдрафт лимитите се броят за дълг.
• DSTI (Debt Service-to-Income): месечните вноски спрямо дохода — банката проверява и дали би издържал вноската при по-висока лихва.
• LTV (Loan-to-Value): съотношението между кредита и стойността на имота по експертна оценка — не покупната цена.
• Доход: безсрочният трудов договор тежи в банката повече от самостоятелната дейност със същия доход. Самонаетите обикновено доказват дохода с данъчна декларация.

Защо да не вземаш максимума

• Фиксираният период изтича — при по-висока лихва вноската може да порасне с десетки до стотици евро месечно.
• Животът се променя: деца, загуба на един доход, здраве. Опънат до краен предел бюджет няма откъде да отстъпи.
• Над вноската идват разходи, които калкулаторът пренебрегва: обзавеждане, ремонти, застраховка, по-високи сметки.

Три стъпки преди да отидеш в банката

• 1. Изчисли собствения си таван: 30–35 % от месечния нетен доход на домакинството е твоята максимална вноска.
• 2. Тествай се: живей 3 месеца, като заделяш сумата на бъдещата вноска. Ако боли, кредитът е твърде голям.
• 3. Сравни офертите на няколко банки — разлика от 0,3 % в лихвата при кредит от 150 000 € означава хиляди евро за фиксирания период.

Изпробвай в симулатора

В симулатора Ferrata можеш да преминеш през решението за ипотека наистина — включително какво прави с бюджета ти краят на фиксирания период. Без регистрация, безплатно.