Kolik si můžu půjčit na hypotéku? Pravidla, která banka neřekne nahlas
Tento text byl vytvořen nebo upraven s pomocí umělé inteligence a před zveřejněním prošel lidskou redakční kontrolou. Údaje, ceny a podmínky si vždy ověř v aktuálních podmínkách konkrétního poskytovatele.
Jsou dvě různá čísla: kolik ti banka půjčí a kolik si můžeš dovolit. Banky počítají podle regulačních limitů — ty ale vznikly na ochranu bankovního systému, ne tvého rozpočtu. Maximum od banky proto není doporučení.
Krátká odpověď
- Celkový dluh má vůči čistému ročnímu příjmu strop (DTI). Násobek určuje regulátor tvé země a často se váže i na věk — a někde je limit dočasně vypnutý.
- Splátky všech úvěrů musí zůstat pod stanovenou hranicí příjmu (DSTI) — a banka je testuje i při vyšší sazbě, než jakou platíš.
- Hypotéka nepokryje celou hodnotu nemovitosti (LTV), zbytek je vlastní záloha. Známé „banka půjčí jen část hodnoty“ přitom bývá něco jiného: často jde o hranici pásma, do kterého smí spadnout jen část úvěrů banky, ne o strop na tebe.
- Praktické pravidlo: splátka by neměla přesáhnout 30–35 % čistého příjmu domácnosti — i když banka pustí víc.
Jak počítá banka
- DTI (Debt-to-Income): součet všech tvých dluhů v poměru k čistému ročnímu příjmu. Do dluhů se počítají i kreditky a povolená přečerpání.
- DSTI (Debt Service-to-Income): měsíční splátky vs. příjem — banka navíc testuje, jestli splátku utáhneš i při vyšším úroku.
- LTV (Loan-to-Value): poměr úvěru k hodnotě nemovitosti podle odhadu banky — ne podle kupní ceny.
- Příjem: pracovní poměr na dobu neurčitou je pro banku víc než živnost se stejným příjmem. OSVČ dokládají zpravidla daňovým přiznáním.
Proč si nebrat maximum
- Úroková fixace skončí — při vyšší sazbě může splátka narůst o stovky až tisíce korun měsíčně.
- Život se změní: děti, výpadek jednoho příjmu, zdraví. Rozpočet napnutý na doraz nemá kam ustoupit.
- K hypotéce se přidají náklady, se kterými kalkulačka nepočítá: zařízení, opravy, pojištění, vyšší energie.
Tři kroky před návštěvou banky
- 1. Spočítej si vlastní strop: 30–35 % čistého měsíčního příjmu domácnosti je tvoje maximální splátka.
- 2. Otestuj se: žij 3 měsíce tak, že částku budoucí splátky odkládáš stranou. Pokud to drhne, hypotéka je moc velká.
- 3. Porovnej nabídky více bank — rozdíl 0,3 % v úroku znamená u hypotéky 4 000 000 Kč desetitisíce korun za fixaci.
Vyzkoušej si to v simulátoru
V simulátoru Ferrata si můžeš projít rozhodnutí o hypotéce naostro — včetně toho, co s rozpočtem udělá konec fixace. Bez registrace, zdarma.
Limity ve tvé zemi
Limity určuje regulátor země, ve které si bereš úvěr — ne jazyk, ve kterém čteš. Vyber stát.
Upozornění
Informace v článku mají vzdělávací charakter a nejsou finančním poradenstvím. Čísla, sazby, limity a podmínky se průběžně mění a v době čtení nemusí být aktuální — před jakýmkoli rozhodnutím si je ověř u své banky, poskytovatele nebo v aktuální legislativě.
Vyzkoušej si to naostro v simulátoru
Zahraj si