Hvor meget kan jeg låne til bolig? Reglerne bankerne ikke siger højt

Der er to forskellige tal: hvor meget banken låner dig, og hvor meget du selv kan bære. Bankerne regner efter regulatoriske grænser — men de blev skabt for at beskytte banksystemet, ikke dit budget. Bankens maksimum er derfor ingen anbefaling.

Det korte svar

• Den samlede gæld har et loft i forhold til den årlige nettoindkomst (DTI). Multiplen fastsættes af myndigheden i dit land og afhænger ofte også af alder.
• Ydelserne på alle dine lån skal holde sig under en fastsat andel af indkomsten (DSTI) — og banken tester dem ved en højere rente, end du betaler.
• Et boliglån dækker ikke hele boligens værdi (LTV), resten er din egen udbetaling. Det velkendte „banken låner kun en del af værdien“ betyder ofte noget andet: grænsen for et interval, som kun en andel af bankens lån må falde i, ikke et loft, der gælder dig.
• En praktisk regel: ydelsen bør ikke overstige 30–35 % af husstandens nettoindkomst — selv hvis banken tillader mere.

Sådan regner banken

• DTI (Debt-to-Income): summen af al din gæld må ikke overstige et multiplum af den årlige nettoindkomst. Også kreditkort og kassekreditter tæller som gæld.
• DSTI (Debt Service-to-Income): de månedlige ydelser i forhold til indkomsten — banken tester også, om du ville kunne klare ydelsen ved en højere rente.
• LTV (Loan-to-Value): forholdet mellem lånet og boligens værdi ifølge vurdering — ikke købsprisen.
• Indkomst: en fastansættelse vejer tungere hos banken end selvstændig virksomhed med samme indkomst. Selvstændige dokumenterer normalt indkomsten med selvangivelsen.

Derfor skal du ikke tage maksimum

• Rentebindingen udløber — ved en højere rente kan ydelsen vokse med titusinder til hundreder af euro om måneden.
• Livet ændrer sig: børn, en mistet indkomst, helbredet. Et budget, der er spændt til bristepunktet, har intet at give efter på.
• Oven i ydelsen kommer udgifter, beregneren ser bort fra: møbler, reparationer, forsikring, højere regninger.

Tre skridt før du går i banken

• 1. Regn dit eget loft ud: 30–35 % af husstandens månedlige nettoindkomst er din maksimale ydelse.
• 2. Test dig selv: lev i 3 måneder, og læg beløbet for den fremtidige ydelse til side. Gør det ondt, er lånet for stort.
• 3. Sammenlign tilbud fra flere banker — 0,3 % forskel i renten på et lån på 150 000 € betyder tusindvis af euro i bindingsperioden.

Prøv det i simulatoren

I simulatoren Ferrata kan du gennemgå boliglånsbeslutningen for alvor — inklusive hvad udløbet af rentebindingen gør ved dit budget. Uden registrering, gratis.