Wie viel Hypothek bekomme ich? Die Regeln, die die Bank nicht laut ausspricht

Es gibt zwei verschiedene Zahlen: wie viel die Bank dir leiht und wie viel du dir leisten kannst. Banken rechnen mit ihrer eigenen Haushaltsrechnung — die aber die Bank vor Ausfällen schützen soll, nicht dein Budget. Das Maximum der Bank ist deshalb keine Empfehlung.

Die kurze Antwort

• Die Gesamtschuld ist gegenüber dem jährlichen Nettoeinkommen gedeckelt (DTI). Das Vielfache legt die Aufsicht deines Landes fest, hängt oft auch vom Alter ab — und mancherorts gibt es gar keine gesetzliche Grenze.
• Die Raten aller Kredite müssen unter einem festgelegten Anteil des Einkommens bleiben (DSTI) — und die Bank prüft sie zu einem höheren Zinssatz, als du zahlst.
• Eine Hypothek deckt nicht den vollen Immobilienwert (LTV), der Rest ist dein Eigenkapital. Das bekannte „die Bank leiht nur einen Teil des Werts“ meint dabei oft etwas anderes: eine Bandgrenze, in die nur ein Teil der Kredite der Bank fallen darf, keine Obergrenze für dich.
• Praktische Regel: Die Rate sollte 30–35 % des Netto-Haushaltseinkommens nicht übersteigen — auch wenn die Bank mehr erlaubt.

Wie die Bank rechnet

• Haushaltsrechnung: Einnahmen minus Lebenshaltungspauschalen und bestehende Verpflichtungen — was übrig bleibt, begrenzt deine maximale Rate. Auch Kreditkarten und Dispolimits zählen mit.
• Beleihungsauslauf: das Verhältnis des Kredits zum Beleihungswert der Immobilie laut Bankbewertung — nicht zum Kaufpreis. Über 80 % steigen die Zinsaufschläge.
• Kaufnebenkosten finanzieren Banken ungern mit — Grunderwerbsteuer, Notar und Makler sollten aus Eigenkapital kommen.
• Einkommen: Ein unbefristeter Arbeitsvertrag zählt für die Bank mehr als Selbstständigkeit mit gleichem Einkommen. Selbstständige weisen das Einkommen meist über Steuerbescheide mehrerer Jahre nach.

Warum du nicht das Maximum nehmen solltest

• Die Zinsbindung endet — bei der Anschlussfinanzierung mit höherem Zins kann die Rate um Dutzende bis Hunderte Euro monatlich steigen.
• Das Leben ändert sich: Kinder, Ausfall eines Einkommens, Gesundheit. Ein bis zum Anschlag gespanntes Budget hat keinen Spielraum.
• Zur Hypothek kommen Kosten, die der Rechner ignoriert: Einrichtung, Reparaturen, Versicherung, höhere Energiekosten.

Drei Schritte vor dem Bankbesuch

• 1. Berechne deine eigene Obergrenze: 30–35 % des Netto-Monatseinkommens des Haushalts ist deine maximale Rate.
• 2. Teste dich: Leb 3 Monate so, dass du den Betrag der künftigen Rate beiseitelegst. Wenn es klemmt, ist die Hypothek zu groß.
• 3. Vergleiche Angebote mehrerer Banken — 0,3 % Zinsunterschied bedeuten bei einer Finanzierung über 300.000 € Tausende bis Zehntausende Euro über die Zinsbindung.

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