¿Cuánto puedo pedir para una vivienda? Las reglas que los bancos no dicen en voz alta

Existen dos cifras distintas: cuánto está dispuesto a prestarte el banco y cuánto puedes permitirte realmente. Los bancos calculan según límites regulatorios, pero esos límites se crearon para proteger el sistema bancario, no tu presupuesto. El máximo del banco no es, por tanto, una recomendación.

La respuesta corta

• La deuda total está limitada frente a los ingresos netos anuales (DTI). El múltiplo lo fija el regulador de tu país y a menudo depende también de la edad.
• Las cuotas de todos tus préstamos deben mantenerse por debajo de una parte definida de los ingresos (DSTI) — y el banco las prueba a un tipo más alto del que pagas.
• La hipoteca no cubre el valor completo del inmueble (LTV); el resto son fondos propios. El conocido «el banco solo presta una parte del valor» suele ser otra cosa: el umbral de un tramo en el que solo puede caer una parte de los préstamos del banco, no un tope que te afecte a ti.
• Regla práctica: la cuota no debería superar el 30–35 % de los ingresos netos del hogar, aunque el banco permita más.

Cómo calcula el banco

• DTI (Debt-to-Income): la suma de todas tus deudas no puede superar un múltiplo de tus ingresos netos anuales. Las tarjetas de crédito y los límites de descubierto también cuentan como deuda.
• DSTI (Debt Service-to-Income): cuotas mensuales frente a ingresos; el banco además comprueba si aguantarías la cuota con un tipo más alto.
• LTV (Loan-to-Value): relación entre el préstamo y el valor del inmueble según tasación, no según el precio de compra.
• Ingresos: un contrato indefinido pesa más ante el banco que una actividad por cuenta propia con los mismos ingresos. Los autónomos suelen justificar sus ingresos con la declaración de la renta.

Por qué no coger el máximo

• El periodo de tipo fijo termina: con un tipo más alto, la cuota puede subir decenas o cientos de euros al mes.
• La vida cambia: hijos, pérdida de un ingreso, salud. Un presupuesto tensado al límite no tiene margen.
• A la cuota se suman costes que el simulador ignora: amueblar, reformas, seguro, suministros más altos.

Tres pasos antes de ir al banco

• 1. Fija tu propio techo: el 30–35 % de los ingresos netos mensuales del hogar es tu cuota máxima.
• 2. Ponte a prueba: durante 3 meses vive apartando el importe de la futura cuota. Si duele, la hipoteca es demasiado grande.
• 3. Compara ofertas de varios bancos: 0,3 puntos de diferencia en el tipo, en una hipoteca de 150 000 €, suponen miles de euros durante el periodo de tipo fijo.

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