Kuinka paljon voin lainata asuntoon? Säännöt, joita pankit eivät sano ääneen

On kaksi eri lukua: kuinka paljon pankki lainaa sinulle ja kuinka paljon sinä kestät. Pankit laskevat sääntelyrajojen mukaan — mutta ne on luotu suojaamaan pankkijärjestelmää, ei sinun budjettiasi. Pankin maksimi ei siis ole suositus.

Lyhyt vastaus

• Kokonaisvelalla on katto suhteessa nettovuosituloihin (DTI). Kertoimen asettaa maasi viranomainen, ja se riippuu usein myös iästä.
• Kaikkien lainojesi lyhennysten on pysyttävä määritellyn tulo-osuuden alapuolella (DSTI) — ja pankki testaa ne korkeammalla korolla kuin maksat.
• Asuntolaina ei kata koko asunnon arvoa (LTV), loput on omaa käsirahaasi. Tuttu ”pankki lainaa vain osan arvosta” tarkoittaa usein muuta: vaihteluvälin rajaa, johon vain osa pankin lainoista saa osua, ei sinuun kohdistuvaa kattoa.
• Käytännön sääntö: kuukausierä ei saisi ylittää 30–35 % kotitalouden nettotuloista — vaikka pankki sallisi enemmän.

Näin pankki laskee

• DTI (Debt-to-Income): kaikkien velkojesi summa ei saa ylittää vuosittaisten nettotulojen kerrannaista. Myös luottokortit ja tililuottorajat lasketaan velaksi.
• DSTI (Debt Service-to-Income): kuukausierät suhteessa tuloihin — pankki testaa myös, kestäisitkö erän korkeammalla korolla.
• LTV (Loan-to-Value): lainan suhde asunnon arvoon asiantuntija-arvion mukaan — ei kauppahintaan.
• Tulot: toistaiseksi voimassa oleva työsopimus painaa pankissa enemmän kuin yrittäjyys samoilla tuloilla. Yrittäjät osoittavat tulonsa yleensä veroilmoituksella.

Miksi et saisi ottaa maksimia

• Kiinteä korkojakso päättyy — korkeammalla korolla kuukausierä voi kasvaa kymmenillä tai sadoilla euroilla kuukaudessa.
• Elämä muuttuu: lapset, yhden tulon menetys, terveys. Äärimmilleen venytetyllä budjetilla ei ole mistä joustaa.
• Kuukausierän päälle tulee kuluja, jotka laskuri sivuuttaa: kalusteet, korjaukset, vakuutus, korkeammat laskut.

Kolme askelta ennen pankkiin menoa

• 1. Laske oma kattosi: 30–35 % kotitalouden kuukausittaisista nettotuloista on suurin kuukausieräsi.
• 2. Testaa itseäsi: elä 3 kuukautta ja siirrä tulevan kuukausierän summa sivuun. Jos se sattuu, laina on liian suuri.
• 3. Vertaa usean pankin tarjouksia — 0,3 %:n ero korossa 150 000 €:n lainassa tarkoittaa tuhansia euroja kiinteän jakson aikana.

Kokeile simulaattorissa

Ferrata-simulaattorissa voit käydä asuntolainapäätöksen läpi oikeasti — mukaan lukien sen, mitä kiinteän jakson päättyminen tekee budjetillesi. Ilman rekisteröitymistä, ilmaiseksi.