Combien puis-je emprunter pour un logement ? Les règles que les banques ne disent pas tout haut

Il existe deux chiffres différents : ce que la banque veut bien te prêter et ce que tu peux réellement assumer. Les banques calculent selon des limites réglementaires — mais celles-ci ont été créées pour protéger le système bancaire, pas ton budget. Le maximum de la banque n'est donc pas une recommandation.

La réponse courte

• La dette totale est plafonnée par rapport au revenu annuel net (DTI). Le multiple est fixé par le régulateur de ton pays et dépend souvent aussi de l’âge.
• Les mensualités de tous tes crédits doivent rester sous une part définie du revenu (DSTI) — et la banque les teste à un taux plus élevé que celui que tu paies.
• Un crédit immobilier ne couvre pas la totalité de la valeur du bien (LTV) ; le reste est ton apport. Le fameux « la banque ne prête qu’une partie de la valeur » désigne souvent autre chose : le seuil d’une tranche dans laquelle seule une part des crédits de la banque peut tomber, pas un plafond qui te vise.
• Règle pratique : la mensualité ne devrait pas dépasser 30 à 35 % du revenu net du foyer — même si la banque autorise davantage.

Comment la banque calcule

• DTI (Debt-to-Income) : la somme de toutes tes dettes ne doit pas dépasser un multiple de ton revenu annuel net. Les cartes de crédit et les autorisations de découvert comptent aussi comme de la dette.
• DSTI (Debt Service-to-Income) : mensualités rapportées au revenu — la banque teste également ta capacité à assumer la mensualité à un taux plus élevé.
• LTV (Loan-to-Value) : rapport entre le prêt et la valeur du bien selon l'expertise, et non le prix d'achat.
• Revenus : un contrat à durée indéterminée pèse davantage auprès de la banque qu'une activité indépendante à revenu équivalent. Les indépendants justifient en général leurs revenus par leur déclaration fiscale.

Pourquoi ne pas prendre le maximum

• La période à taux fixe se termine — à un taux plus élevé, la mensualité peut grimper de dizaines à centaines d'euros par mois.
• La vie change : enfants, perte d'un revenu, santé. Un budget tendu au maximum n'a aucune marge.
• Au crédit s'ajoutent des coûts que le simulateur ignore : ameublement, travaux, assurance, charges plus élevées.

Trois étapes avant d'aller à la banque

• 1. Fixe ton propre plafond : 30 à 35 % du revenu mensuel net du foyer, c'est ta mensualité maximale.
• 2. Teste-toi : pendant 3 mois, vis en mettant de côté le montant de la future mensualité. Si cela fait mal, le crédit est trop gros.
• 3. Compare les offres de plusieurs banques — 0,3 point d'écart de taux sur un crédit de 150 000 € représente des milliers d'euros sur la période à taux fixe.

Teste-le dans le simulateur

Dans le simulateur Ferrata, tu peux dérouler la décision de crédit pour de vrai — y compris ce que la fin de la période à taux fixe fait à ton budget. Sans inscription, gratuit.