Koliko mogu podići stambenog kredita? Pravila koja banke ne govore naglas

Postoje dvije različite brojke: koliko ti banka posuđuje i koliko ti možeš podnijeti. Banke računaju prema regulatornim ograničenjima — no ona su stvorena da zaštite bankovni sustav, ne tvoj proračun. Maksimum banke stoga nije preporuka.

Kratak odgovor

• Ukupni dug ima gornju granicu u odnosu na neto godišnji dohodak (DTI). Višekratnik određuje tijelo u tvojoj državi i često ovisi i o dobi.
• Rate svih tvojih kredita moraju ostati ispod utvrđenog dijela dohotka (DSTI) — a banka ih testira i uz višu kamatu nego što je plaćaš.
• Stambeni kredit ne pokriva cijelu vrijednost nekretnine (LTV), ostatak je tvoje vlastito učešće. Poznato „banka posuđuje samo dio vrijednosti“ pritom često znači nešto drugo: granicu raspona u koji smije pasti samo dio kredita banke, a ne gornju granicu za tebe.
• Praktično pravilo: rata ne bi trebala prijeći 30–35 % neto prihoda kućanstva — čak i ako banka dopušta više.

Kako banka računa

• DTI (Debt-to-Income): zbroj svih tvojih dugova ne smije prijeći višekratnik godišnjeg neto prihoda. I kreditne kartice i dopuštena prekoračenja broje se kao dug.
• DSTI (Debt Service-to-Income): mjesečne rate u odnosu na prihod — banka testira i bi li podnio ratu uz višu kamatu.
• LTV (Loan-to-Value): omjer kredita i vrijednosti nekretnine prema procjeni vještaka — ne kupoprodajne cijene.
• Prihod: ugovor na neodređeno u banci vrijedi više od samostalne djelatnosti s istim prihodom. Samozaposleni prihod obično dokazuju poreznom prijavom.

Zašto ne uzeti maksimum

• Fiksno razdoblje istječe — uz višu kamatu rata može narasti za desetke do stotine eura mjesečno.
• Život se mijenja: djeca, gubitak jednog prihoda, zdravlje. Proračun rastegnut do krajnjih granica nema odakle popustiti.
• Uz ratu dolaze troškovi koje kalkulator zanemaruje: namještaj, popravci, osiguranje, veće režije.

Tri koraka prije odlaska u banku

• 1. Izračunaj vlastiti strop: 30–35 % mjesečnog neto prihoda kućanstva tvoja je maksimalna rata.
• 2. Testiraj se: živi 3 mjeseca odvajajući iznos buduće rate. Ako boli, kredit je prevelik.
• 3. Usporedi ponude više banaka — razlika od 0,3 % u kamati na kreditu od 150 000 € znači tisuće eura tijekom fiksnog razdoblja.

Isprobaj u simulatoru

U simulatoru Ferrata možeš proći odluku o stambenom kreditu stvarno — uključujući ono što istek fiksnog razdoblja čini tvom proračunu. Bez registracije, besplatno.