Mennyit vehetek fel lakásra? A szabályok, amelyeket a bankok nem mondanak ki hangosan

Két különböző szám létezik: mennyit hajlandó kölcsönadni a bank, és mennyit engedhetsz meg magadnak valójában. A bankok szabályozói korlátok szerint számolnak — de azok a bankrendszer védelmére születtek, nem a te költségvetésedére. A bank maximuma tehát nem ajánlás.

A rövid válasz

• A teljes tartozásnak a nettó éves jövedelemhez mért felső határa van (DTI). A szorzót az országod felügyelete állapítja meg, és gyakran az életkortól is függ.
• Az összes hiteled törlesztőrészletének a jövedelem meghatározott hányada alatt kell maradnia (DSTI) — a bank pedig magasabb kamattal is teszteli, mint amennyit fizetsz.
• A lakáshitel nem fedezi az ingatlan teljes értékét (LTV), a többi a saját önerőd. Az ismert „a bank csak az érték egy részét adja kölcsön” gyakran mást jelent: egy sáv határát, amelybe a bank hiteleinek csak egy hányada eshet, nem rád vonatkozó plafont.
• Gyakorlati szabály: a törlesztőrészlet ne haladja meg a háztartás nettó jövedelmének 30–35 %-át — még ha a bank többet is engedne.

Hogyan számol a bank

• DTI (Debt-to-Income): az összes tartozásod összege nem haladhatja meg a nettó éves jövedelmed többszörösét. A hitelkártyák és a folyószámlahitel-keretek is tartozásnak számítanak.
• DSTI (Debt Service-to-Income): a havi törlesztők a jövedelemhez viszonyítva — a bank azt is teszteli, elbírnád-e a részletet magasabb kamat mellett.
• LTV (Loan-to-Value): a hitel és az ingatlan értékbecslés szerinti értékének aránya, nem a vételár.
• Jövedelem: a határozatlan idejű munkaszerződés a banknál többet nyom a latban, mint az azonos jövedelmű vállalkozás. A vállalkozók jövedelmüket rendszerint adóbevallással igazolják.

Miért ne vedd fel a maximumot

• A kamatperiódus lejár — magasabb kamat mellett a részlet havi tíz-, akár százeurós nagyságrenddel nőhet.
• Az élet változik: gyerek, egy jövedelem kiesése, egészség. A végsőkig feszített költségvetésnek nincs mozgástere.
• A törlesztőn felül jönnek a kalkulátor által figyelmen kívül hagyott költségek: berendezés, felújítás, biztosítás, magasabb rezsi.

Három lépés a bankba menetel előtt

• 1. Húzd meg a saját plafonodat: a háztartás nettó havi jövedelmének 30–35 %-a a maximális törlesztőrészleted.
• 2. Teszteld magad: 3 hónapon át élj úgy, hogy félreteszed a jövőbeli törlesztő összegét. Ha fáj, a hitel túl nagy.
• 3. Hasonlíts össze több bank ajánlatát — 0,3 százalékpont kamatkülönbség egy 150 000 eurós hitelnél több ezer eurót jelent a kamatperiódus alatt.

Próbáld ki a szimulátorban

A Ferrata szimulátorában élesben végigjátszhatod a hiteldöntést — azzal együtt, mit tesz a költségvetéseddel a kamatperiódus vége. Regisztráció nélkül, ingyen.