Quanto posso farmi prestare per la casa? Le regole che le banche non dicono ad alta voce

Esistono due numeri diversi: quanto la banca è disposta a prestarti e quanto puoi davvero permetterti. Le banche calcolano secondo limiti regolamentari — ma quei limiti sono nati per proteggere il sistema bancario, non il tuo bilancio. Il massimo della banca non è quindi una raccomandazione.

La risposta breve

• Il debito complessivo è limitato rispetto al reddito annuo netto (DTI). Il multiplo lo fissa l’autorità del tuo paese e spesso dipende anche dall’età.
• Le rate di tutti i tuoi prestiti devono restare sotto una quota definita del reddito (DSTI) — e la banca le verifica a un tasso più alto di quello che paghi.
• Il mutuo non copre l’intero valore dell’immobile (LTV); il resto è capitale proprio. Il noto «la banca presta solo una parte del valore» spesso indica altro: la soglia di una fascia in cui può ricadere solo una quota dei prestiti della banca, non un tetto rivolto a te.
• Regola pratica: la rata non dovrebbe superare il 30–35 % del reddito netto del nucleo familiare — anche se la banca concede di più.

Come calcola la banca

• DTI (Debt-to-Income): la somma di tutti i tuoi debiti non deve superare un multiplo del reddito annuo netto. Anche carte di credito e fidi contano come debito.
• DSTI (Debt Service-to-Income): rate mensili rapportate al reddito — la banca verifica inoltre se reggeresti la rata a un tasso più alto.
• LTV (Loan-to-Value): rapporto tra il prestito e il valore dell'immobile secondo la perizia, non il prezzo di acquisto.
• Reddito: un contratto a tempo indeterminato pesa di più agli occhi della banca rispetto a un lavoro autonomo con lo stesso reddito. Gli autonomi documentano di norma il reddito con la dichiarazione dei redditi.

Perché non prendere il massimo

• Il periodo a tasso fisso finisce — a un tasso più alto la rata può crescere di decine o centinaia di euro al mese.
• La vita cambia: figli, perdita di un reddito, salute. Un bilancio teso al limite non ha margini.
• Alla rata si aggiungono costi che il calcolatore ignora: arredamento, lavori, assicurazione, utenze più alte.

Tre passi prima di andare in banca

• 1. Fissa il tuo tetto: il 30–35 % del reddito mensile netto del nucleo familiare è la tua rata massima.
• 2. Mettiti alla prova: per 3 mesi vivi mettendo da parte l'importo della futura rata. Se fa male, il mutuo è troppo grande.
• 3. Confronta le offerte di più banche — 0,3 punti di differenza sul tasso, su un mutuo da 150 000 €, valgono migliaia di euro nel periodo a tasso fisso.

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