Kemm nista' nissellef għal self għad-dar? Ir-regoli li l-banek ma jgħidux

Hemm żewġ ċifri differenti: kemm se jsellfek il-bank u kemm tiflaħ int. Il-banek jikkalkulaw skont limiti regolatorji — imma dawk inħolqu biex jipproteġu s-sistema bankarja, mhux il-baġit tiegħek. Il-massimu tal-bank għalhekk mhuwiex rakkomandazzjoni.

It-tweġiba fil-qosor

• Id-dejn totali għandu limitu fil-konfront tad-dħul nett annwali (DTI). Il-multiplu jistabbilixxih ir-regolatur ta’ pajjiżek u spiss jiddependi wkoll mill-età.
• Il-pagamenti tas-self kollu tiegħek iridu jibqgħu taħt sehem stabbilit tad-dħul (DSTI) — u l-bank jittestjahom b’rata ogħla minn dik li tħallas.
• Is-self għad-dar ma jkoprix il-valur sħiħ tal-propjetà (LTV), il-bqija huwa d-depożitu tiegħek stess. Il-frażi magħrufa „l-bank isellef biss parti mill-valur“ spiss tfisser ħaġ’oħra: il-limitu ta’ faxxa li fiha tista’ taqa’ biss sehem mis-self tal-bank, mhux limitu li jolqot lilek.
• Regola prattika: il-pagament m'għandux jaqbeż it-30–35 % tad-dħul nett tad-dar — anke jekk il-bank iħallik tmur ogħla.

Kif jikkalkula l-bank

• DTI (Debt-to-Income): is-somma tad-djun kollha tiegħek m'għandhiex taqbeż multiplu tad-dħul nett annwali. Il-karti tal-kreditu u l-limiti tal-overdraft jgħoddu wkoll bħala dejn.
• DSTI (Debt Service-to-Income): il-pagamenti mensili mqabbla mad-dħul — il-bank jittestja wkoll jekk tiflaħx il-pagament b'rata ogħla.
• LTV (Loan-to-Value): il-proporzjon bejn is-self u l-valur tal-propjetà skont stima ta' espert — mhux il-prezz tax-xiri.
• Dħul: kuntratt ta' impjieg permanenti jgħodd aktar għall-bank minn xogħol għal rasek bl-istess dħul. Min jaħdem għal rasu normalment jipprova d-dħul bir-rendikont tat-taxxa.

Għaliex ma taqbadx il-massimu

• Il-perjodu ta' rata fissa jispiċċa — b'rata ogħla l-pagament jista' jikber b'għexieren sa mijiet ta' ewro fix-xahar.
• Il-ħajja tinbidel: tfal, telf ta' dħul wieħed, saħħa. Baġit miġbud sal-limitu m'għandu mkien fejn jiċċedi.
• Fuq is-self jiżdiedu spejjeż li l-kalkulatur jinjora: għamara, tiswijiet, assigurazzjoni, kontijiet ogħla.

Tliet passi qabel tmur il-bank

• 1. Ikkalkula l-limitu tiegħek stess: 30–35 % tad-dħul nett tad-dar fix-xahar huwa l-pagament massimu tiegħek.
• 2. Ittestja lilek innifsek: għix 3 xhur waqt li twarrab l-ammont tal-pagament futur. Jekk iweġġa', is-self huwa kbir wisq.
• 3. Qabbel offerti minn diversi banek — differenza ta' 0,3 % fir-rata fuq self ta' 150 000 € tfisser eluf ta' ewro tul il-perjodu fiss.

Ipprovah fis-simulatur

Fis-simulatur Ferrata tgħaddi mid-deċiżjoni dwar is-self għad-dar tassew — inkluż x'jagħmel lill-baġit tiegħek it-tmiem tal-perjodu ta' rata fissa. Mingħajr reġistrazzjoni, b'xejn.