Ile mogę pożyczyć na mieszkanie? Zasady, o których bank nie mówi głośno

Istnieją dwie różne liczby: ile bank ci pożyczy i na ile faktycznie cię stać. Banki liczą według wymogów nadzoru — a te powstały, by chronić system bankowy, nie twój budżet. Maksimum z kalkulatora nie jest więc rekomendacją.

Krótka odpowiedź

• Całkowity dług ma pułap względem rocznego dochodu netto (DTI). Wielokrotność ustala regulator w twoim kraju i często zależy też od wieku.
• Raty wszystkich kredytów muszą pozostać poniżej ustalonej części dochodu (DSTI) — a bank testuje je przy wyższej stopie, niż płacisz.
• Kredyt hipoteczny nie pokryje całej wartości nieruchomości (LTV), reszta to twój wkład własny. Znane „bank pożyczy tylko część wartości“ bywa przy tym czymś innym: to granica przedziału, w który może wpaść tylko część kredytów banku, a nie pułap dla ciebie.
• Zasada praktyczna: rata nie powinna przekraczać 30–35% dochodu netto gospodarstwa domowego — nawet jeśli bank pozwoli na więcej.

Jak liczy bank

• Zdolność kredytowa: od dochodu netto bank odejmuje koszty utrzymania gospodarstwa domowego oraz raty wszystkich zobowiązań. Karty kredytowe i limity w koncie liczą się jako dług, nawet jeśli ich nie używasz.
• Bufor na stopy procentowe: bank sprawdza, czy udźwigniesz ratę przy oprocentowaniu wyższym niż obecne — to wymóg Rekomendacji S.
• LTV (Loan-to-Value): stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości według wyceny rzeczoznawcy, a nie ceny z umowy.
• Rodzaj dochodu: umowa o pracę na czas nieokreślony liczy się w banku więcej niż działalność gospodarcza czy umowa zlecenie przy tym samym dochodzie.

Dlaczego nie brać maksimum

• Kończy się okres stałego oprocentowania — przy wyższej stawce rata potrafi urosnąć o setki złotych miesięcznie.
• Życie się zmienia: dzieci, utrata jednego dochodu, zdrowie. Budżet napięty do granicy nie ma z czego ustąpić.
• Do raty dochodzą koszty, których kalkulator nie widzi: wykończenie, remonty, ubezpieczenie, wyższe rachunki i czynsz administracyjny.

Trzy kroki przed wizytą w banku

• 1. Wyznacz własny sufit: 30–35% miesięcznego dochodu netto gospodarstwa domowego to twoja maksymalna rata.
• 2. Przetestuj się: przez 3 miesiące żyj, odkładając równowartość przyszłej raty. Jeśli boli, kredyt jest za duży.
• 3. Porównaj oferty kilku banków — różnica 0,3 punktu procentowego przy kredycie na 600 000 zł to tysiące złotych w okresie stałej stopy.

Wypróbuj to w symulatorze

W symulatorze Ferrata przejdziesz decyzję kredytową na serio — razem z tym, co z twoim budżetem robi koniec okresu stałego oprocentowania. Bez rejestracji, za darmo.