Quanto posso pedir de crédito à habitação? As regras que os bancos não dizem em voz alta

Há dois números diferentes: quanto o banco te empresta e quanto tu consegues suportar. Os bancos calculam segundo limites regulatórios — mas esses foram criados para proteger o sistema bancário, não o teu orçamento. O máximo do banco não é, portanto, uma recomendação.

A resposta curta

• A dívida total tem um tecto face ao rendimento anual líquido (DTI). O múltiplo é fixado pelo regulador do teu país e depende muitas vezes também da idade.
• As prestações de todos os teus créditos têm de ficar abaixo de uma parte definida do rendimento (DSTI) — e o banco testa-as a uma taxa mais alta do que a que pagas.
• O crédito à habitação não cobre todo o valor do imóvel (LTV); o resto são capitais próprios. O conhecido «o banco só empresta parte do valor» costuma ser outra coisa: o limiar de um escalão em que só pode cair parte dos créditos do banco, não um tecto dirigido a ti.
• Uma regra prática: a prestação não deve ultrapassar 30–35 % do rendimento líquido do agregado — mesmo que o banco permita mais.

Como o banco calcula

• DTI (Debt-to-Income): a soma de todas as tuas dívidas não pode ultrapassar um múltiplo do rendimento líquido anual. Cartões de crédito e limites de descoberto também contam como dívida.
• DSTI (Debt Service-to-Income): prestações mensais face ao rendimento — o banco testa também se aguentarias a prestação a uma taxa mais alta.
• LTV (Loan-to-Value): o rácio entre o crédito e o valor do imóvel segundo avaliação pericial — não o preço de compra.
• Rendimento: um contrato sem termo pesa mais no banco do que trabalho independente com o mesmo rendimento. Os independentes comprovam o rendimento normalmente com a declaração fiscal.

Porque não deves pedir o máximo

• O período de taxa fixa acaba — a uma taxa mais alta a prestação pode crescer dezenas a centenas de euros por mês.
• A vida muda: filhos, perda de um rendimento, saúde. Um orçamento esticado ao limite não tem por onde ceder.
• Além da prestação vêm custos que o simulador ignora: mobiliário, reparações, seguros, utilities mais altas.

Três passos antes de ir ao banco

• 1. Calcula o teu próprio teto: 30–35 % do rendimento líquido mensal do agregado é a tua prestação máxima.
• 2. Testa-te: vive 3 meses pondo de lado o valor da futura prestação. Se doer, o crédito é grande demais.
• 3. Compara ofertas de vários bancos — uma diferença de 0,3 % na taxa, num crédito de 150 000 €, significa milhares de euros ao longo do período de fixação.

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