Cât pot împrumuta pentru un credit ipotecar? Regulile pe care băncile nu le spun cu voce tare

Există două cifre diferite: cât îți împrumută banca și cât îți permiți tu. Băncile calculează după limite de reglementare — dar acelea au fost create ca să protejeze sistemul bancar, nu bugetul tău. Maximul băncii nu este, așadar, o recomandare.

Răspunsul scurt

• Datoria totală are un plafon raportat la venitul anual net (DTI). Multiplul îl stabilește autoritatea din țara ta și adesea depinde și de vârstă.
• Ratele tuturor creditelor tale trebuie să rămână sub o parte stabilită din venit (DSTI) — iar banca le testează la o dobândă mai mare decât cea pe care o plătești.
• Creditul ipotecar nu acoperă întreaga valoare a imobilului (LTV), restul este avansul tău. Cunoscutul „banca împrumută doar o parte din valoare” înseamnă adesea altceva: pragul unei benzi în care poate cădea doar o parte din creditele băncii, nu un plafon care te vizează pe tine.
• O regulă practică: rata nu ar trebui să depășească 30–35 % din venitul net al gospodăriei — chiar dacă banca permite mai mult.

Cum calculează banca

• DTI (Debt-to-Income): suma tuturor datoriilor tale nu are voie să depășească un multiplu al venitului net anual. Și cardurile de credit și limitele de overdraft se numără la datorii.
• DSTI (Debt Service-to-Income): ratele lunare față de venit — banca testează și dacă ai suporta rata la o dobândă mai mare.
• LTV (Loan-to-Value): raportul dintre credit și valoarea locuinței conform evaluării de specialitate — nu prețul de cumpărare.
• Venitul: un contract de muncă pe perioadă nedeterminată cântărește la bancă mai mult decât activitatea pe cont propriu cu același venit. PFA-urile își dovedesc de regulă venitul cu declarația fiscală.

De ce să nu iei maximul

• Perioada de fixare se termină — la o dobândă mai mare rata poate crește cu zeci până la sute de euro pe lună.
• Viața se schimbă: copii, pierderea unui venit, sănătatea. Un buget întins la limită nu mai are de unde ceda.
• Peste rata la credit vin costuri pe care calculatorul le ignoră: mobilare, reparații, asigurare, utilități mai mari.

Trei pași înainte de vizita la bancă

• 1. Calculează-ți propriul plafon: 30–35 % din venitul net lunar al gospodăriei este rata ta maximă.
• 2. Testează-te: trăiește 3 luni punând deoparte suma viitoarei rate. Dacă doare, creditul este prea mare.
• 3. Compară ofertele mai multor bănci — o diferență de 0,3 % la dobândă, la un credit de 150 000 €, înseamnă mii de euro pe durata fixării.

Încearcă în simulator

În simulatorul Ferrata poți parcurge decizia de credit pe bune — inclusiv ce face bugetului tău sfârșitul perioadei de fixare. Fără înregistrare, gratuit.