Koliko lahko dobim stanovanjskega kredita? Pravila, ki jih banke ne povedo naglas

Obstajata dve različni številki: koliko ti banka posodi in koliko ti zmoreš. Banke računajo po regulativnih omejitvah — te pa so nastale, da zaščitijo bančni sistem, ne tvojega proračuna. Maksimum banke torej ni priporočilo.

Kratek odgovor

• Skupni dolg ima zgornjo mejo glede na neto letni dohodek (DTI). Večkratnik določi organ v tvoji državi in pogosto je vezan tudi na starost.
• Obroki vseh tvojih kreditov morajo ostati pod določenim delom dohodka (DSTI) — banka pa jih preveri tudi pri višji obrestni meri, kot jo plačuješ.
• Stanovanjski kredit ne pokrije celotne vrednosti nepremičnine (LTV), preostanek je tvoj lastni delež. Znano „banka posodi le del vrednosti“ pri tem pogosto pomeni nekaj drugega: mejo pasu, v katerega sme pasti le del kreditov banke, ne zgornje meje zate.
• Praktično pravilo: obrok naj ne preseže 30–35 % neto prihodka gospodinjstva — tudi če banka dovoli več.

Kako banka računa

• DTI (Debt-to-Income): vsota vseh tvojih dolgov ne sme preseči večkratnika letnega neto prihodka. Tudi kreditne kartice in dovoljene prekoračitve se štejejo kot dolg.
• DSTI (Debt Service-to-Income): mesečni obroki glede na prihodek — banka preizkusi tudi, ali bi zmogel obrok ob višji obrestni meri.
• LTV (Loan-to-Value): razmerje med kreditom in vrednostjo nepremičnine po cenitvi izvedenca — ne po prodajni ceni.
• Prihodek: pogodba za nedoločen čas v banki velja več kot samostojna dejavnost z enakim prihodkom. Samozaposleni prihodek običajno dokazujejo z davčno napovedjo.

Zakaj ne vzeti maksimuma

• Obdobje fiksne obrestne mere poteče — ob višji obrestni meri lahko obrok zraste za desetine do stotine evrov mesečno.
• Življenje se spreminja: otroci, izguba enega prihodka, zdravje. Proračun, raztegnjen do skrajnih meja, nima kje popustiti.
• Poleg obroka pridejo stroški, ki jih kalkulator zanemari: pohištvo, popravila, zavarovanje, višje položnice.

Trije koraki pred odhodom v banko

• 1. Izračunaj lastno mejo: 30–35 % mesečnega neto prihodka gospodinjstva je tvoj največji obrok.
• 2. Preizkusi se: 3 mesece živi tako, da odlagaš znesek prihodnjega obroka. Če boli, je kredit prevelik.
• 3. Primerjaj ponudbe več bank — razlika 0,3 % v obrestni meri pri kreditu 150 000 € pomeni tisoče evrov v obdobju fiksne obrestne mere.

Preizkusi v simulatorju

V simulatorju Ferrata lahko odločitev o stanovanjskem kreditu prehodiš zares — vključno s tem, kaj iztek obdobja fiksne obrestne mere naredi tvojemu proračunu. Brez registracije, brezplačno.