Hur mycket kan jag låna till bostad? Reglerna bankerna inte säger högt

Det finns två olika siffror: hur mycket banken lånar ut till dig och hur mycket du själv klarar. Bankerna räknar efter regulatoriska gränser — men de skapades för att skydda banksystemet, inte din budget. Bankens maxbelopp är alltså ingen rekommendation.

Det korta svaret

• Den totala skulden har ett tak i förhållande till nettoårsinkomsten (DTI). Multipeln sätts av myndigheten i ditt land och beror ofta även på ålder.
• Betalningarna på alla dina lån måste hålla sig under en fastställd andel av inkomsten (DSTI) — och banken prövar dem mot en högre ränta än den du betalar.
• Ett bolån täcker inte hela bostadens värde (LTV), resten är din egen kontantinsats. Det välkända ”banken lånar bara ut en del av värdet” betyder ofta något annat: gränsen för ett intervall som bara en andel av bankens lån får hamna i, inte ett tak som gäller dig.
• En praktisk regel: månadskostnaden bör inte överstiga 30–35 % av hushållets nettoinkomst — även om banken tillåter mer.

Så räknar banken

• DTI (Debt-to-Income): summan av alla dina skulder får inte överstiga en multipel av den årliga nettoinkomsten. Även kreditkort och checkkrediter räknas som skuld.
• DSTI (Debt Service-to-Income): månadsbetalningarna i förhållande till inkomsten — banken testar också om du skulle klara betalningen vid en högre ränta.
• LTV (Loan-to-Value): förhållandet mellan lånet och bostadens värde enligt värdering — inte köpeskillingen.
• Inkomst: en tillsvidareanställning väger tyngre hos banken än eget företagande med samma inkomst. Egenföretagare styrker normalt inkomsten med deklarationen.

Varför du inte ska ta maxbeloppet

• Bindningstiden tar slut — vid en högre ränta kan månadskostnaden växa med tiotals till hundratals euro i månaden.
• Livet förändras: barn, en förlorad inkomst, hälsan. En budget som är spänd till bristningsgränsen har inget att ge efter på.
• Ovanpå månadskostnaden kommer utgifter som kalkylatorn bortser från: möbler, reparationer, försäkring, högre räkningar.

Tre steg innan du går till banken

• 1. Räkna ut ditt eget tak: 30–35 % av hushållets nettoinkomst per månad är din maximala månadskostnad.
• 2. Testa dig själv: lev i 3 månader och lägg undan beloppet för den framtida månadskostnaden. Om det gör ont är lånet för stort.
• 3. Jämför erbjudanden från flera banker — 0,3 % skillnad i räntan på ett lån om 150 000 € betyder tusentals euro under bindningstiden.

Testa i simulatorn

I simulatorn Ferrata kan du gå igenom bolånebeslutet på riktigt — inklusive vad slutet på bindningstiden gör med din budget. Utan registrering, gratis.