Скільки я можу взяти в іпотеку? Правила, про які банки не кажуть уголос

Є два різні числа: скільки банк тобі позичає і скільки ти витягнеш. Банки рахують за регуляторними обмеженнями — але їх створено для захисту банківської системи, а не твого бюджету. Тож максимум банку не є рекомендацією.

Коротка відповідь

• Загальний борг має стелю щодо чистого річного доходу (DTI). Кратність визначає регулятор твоєї країни, і вона часто залежить також від віку.
• Платежі за всіма кредитами мають лишатися нижче встановленої частки доходу (DSTI) — і банк перевіряє їх за вищою ставкою, ніж ти платиш.
• Іпотека не покриє повну вартість нерухомості (LTV), решта — твій власний внесок. Відоме «банк позичає лише частину вартості» при цьому часто означає інше: це межа діапазону, у який може потрапити лише частина кредитів банку, а не стеля для тебе.
• Практичне правило: платіж не повинен перевищувати 30–35 % чистого доходу домогосподарства — навіть якщо банк дозволяє більше.

Як рахує банк

• DTI (Debt-to-Income): сума всіх твоїх боргів не може перевищити кратність річного чистого доходу. Кредитні картки та дозволені овердрафти теж рахуються як борг.
• DSTI (Debt Service-to-Income): місячні платежі щодо доходу — банк перевіряє й те, чи витягнув би ти платіж за вищої ставки.
• LTV (Loan-to-Value): співвідношення кредиту та вартості нерухомості за висновком оцінювача, а не за ціною купівлі.
• Дохід: безстроковий трудовий договір у банку важить більше, ніж підприємництво з тим самим доходом. Самозайняті зазвичай підтверджують дохід податковою декларацією.

Чому не брати максимум

• Період фіксованої ставки завершується — за вищої ставки платіж може зрости на десятки чи сотні євро на місяць.
• Життя змінюється: діти, втрата одного доходу, здоров'я. Бюджет, розтягнутий до межі, не має куди попустити.
• Разом із платежем приходять витрати, які калькулятор не враховує: меблі, ремонт, страхування, вища комуналка.

Три кроки перед походом у банк

• 1. Порахуй власну межу: 30–35 % місячного чистого доходу домогосподарства — це твій максимальний платіж.
• 2. Перевір себе: 3 місяці живи, відкладаючи суму майбутнього платежу. Якщо болить — кредит завеликий.
• 3. Порівняй пропозиції кількох банків — різниця 0,3 % у ставці на кредиті 150 000 € означає тисячі євро за період фіксації.

Спробуй у симуляторі

У симуляторі Ferrata можеш пройти рішення про іпотеку насправді — включно з тим, що завершення періоду фіксації зробить із твоїм бюджетом. Без реєстрації, безкоштовно.